2004-06-21 08:56:48                          来源： 经济参考

    在我国，大型购物中心Mall这两年一直处于一种狂热状态之中，很多地方成为Mall的“高产区”。由于Mall建设牵涉过多的资金、人力和物力，已暴露出种种问题。
Mall“大跃进”暗藏危机

    今年5月中旬，

    西安南郊西万路雁塔区与高新区交界处的一片10万余平方米的土地被圈起来，号称西部第一购物中心的紫薇Mall将在这里建设，数人高的“紫薇大卖场”五个大字耸立在路边。紫薇Mall的开发商——紫薇大卖场发展有限公司的首席运营官王宏表示，紫薇Mall项目总投资将达16亿元，总占地面积约536亩，总建筑面积40万平方米；西安饮食股份公司称，他们正在高新技术开发区运作高新Mall；此外，东方Mall也已获得西安市建委的审批；高新区西安国际购物中心和城市购物广场等诸多项目也在酝酿……一场声势浩大的造Mall运动在西安才刚刚开始。

    曾成功开发“世纪城”的开发商北京世纪金源集团宣布，金源Shopping Mall将在今年国庆节开业。金源Shopping Mall是北京市2003年度60项重点工程之一，项目投资40多亿元，规划建筑面积为87万平方米。目前在北京，列入规划和已建成的Mall有4个，建筑面积均在20万-60万平方米，它们分别是大地集团的大地Mall、春天商业公司的春天Mall、金源Mall和王府井集团Mall，同时在建拟建的Mall项目还有10个之多。

    在上海，正大集团在中国投资的旗舰商业项目——正大广场已开业迎客；好又多集团已经获准在浦东建设一个占地1000亩的Mall项目；总投资15亿元、规模33万平方米的虹桥购物乐园已正式开工。在青岛，加拿大555集团投资8亿到14亿美元在建的“Mall of China”的规模将比上海正大广场大4倍。重庆仅仅一个城区就一下子有5个购物中心争相上马，而且都超过10万平方米的规模，而这个区的总人口才不过40来万。去年秋天，投资28亿元的南宁“香榭里”项目建造投资签约仪式在南宁举行。据介绍，香榭里项目总占地面积约200公顷，总建筑面积约40万平方米，由香榭里花园和香榭里国际中心共同主持；北京万昌投资公司的首家Shopping Mall——11万平方米的唐山远洋城今年刚刚开业。计划总建筑面积为35万平方米、总投资近20亿元，位于石家庄市区繁华的中山路的石家庄远洋城也在“磨刀霍霍”……

    随着各地Mall建设速度的升温，许多问题开始暴露。北京市政府规划中的四大Mall之一的大地Mall已在困境中越陷越深。大地集团董事长许明透露，当地管委会要求将已经规划好的项目改为大卖场，由于双方还未能达成协议，无法通过审批，整个项目现在基本陷入停顿。据悉，大地Mall奠基一年多却迟迟没有开工。开发商北京大地集团计划的18亿元投资已压缩到14亿元，预定2003年国庆节投入运营的计划也推迟到了两年后。

    在各地，这样的例子还很多。

    广东大户主动调整

    作为全国Mall建设最狂热的地方之一，广东的Mall建设者开始率先冷静下来，在自挤泡沫的同时理性探索Mall的发展道路。

    3月27日，在广东东莞，继去年成功引进国际国内商业巨头登陆、顺利完成主力店和次主力店招商后，斥资30亿元、建筑面积60万平方米、有“中国第一Mall”美誉的华南Mall又与来自内地及港澳的中国旅行社百强企业及南航、深航代表签署了联盟协议，联合探索中国Shopping Mall资源与旅游资源的充分共享课题，为实现Shopping Mall与旅行社与消费者之间的“三赢”局面而共聚一堂。据悉，Mall资源与旅游资源的超大规模整合，在中国还是第一次。

    据了解，华南Mall内的体验式游玩项目丰富而刺激，饮食、娱乐、休闲、购物等几大板块，向人们展现了一个魅力四射的体验式Mall旅游王国。据透露，此次整合全国旅行社资源进行业态叠加，只是今年华南Mall经营战略“三步棋”的第一步。紧接着，华南Mall会走第二步之整合全球500强商家和国内知名商家的“棋”，以及整合国内乃至世界Mall经营管理智囊资源的第三步棋。华南Mall总经理童锐表示，此次联合旅游产业共谋发展，是华南Mall在启动经营创新以不断提升竞争力方面探索的一个开始，是意识到了行业发展的泡沫后的“自我主动调整”。

    清查行动已经开始

    Mall虚热引起了国家有关部门的高度重视，行业清理的脚步已经逼近。据透露，银监会、商务部、发改委、建设部等四部委正在开展一场全国范围的Mall项目彻查。4月30日，发改委召开电视电话会议，将固定资产投资重点清理对象从钢铁、水泥和电解铝扩大到高尔夫球场、城市轨道交通和大型物流园区等，大型购物中心也赫然在列。

   几乎在中央开始彻查Mall虚热的同时，各大银行和城市也纷纷主动开始调查Mall发展狂热问题。北京、广州、西安、青岛、上海等地大多数地区性城市商业银行都表示，目前已经看到发改委的有关通知，近期将进一步缩减在Mall等行业和项目上的贷款规模。建设银行陕西分行房地产金融部信贷科一位人士表示，对于商业性房地产项目，因为不符合信贷指引要求，原则上建行不介入其中，更多的信贷资金投向于个人住房项目。工商银行与建设银行的情况基本类似，其总行新闻处表示，由于风险太高，工行两年前已基本退出了大型购物中心贷款领域。

    据业内人士透露，Mall类项目的贷款一般占到全部投资比例的60%到80%。而通行的做法往往是：首先，取得土地的使用权，然后向银行进行土地抵押获得贷款，或者改变国外Shopping Mall只租不售的模式，圈地之后即对外预售商铺，先套取一部分资金作为前期开发费用；主体竣工之后，办理商铺的按揭贷款。实际上，这种运作方式将经营风险大部分转嫁给了银行。“建造Shopping Mall需要巨额资金，没有几家能拿出真金白银来，对于许多房地产公司来说，利用建设大型购物中心跑马圈地，也许才是虚热的真正原因。”农业银行陕西省分行一位人士说。

    中央的精神很快就传达到了地方，各地发改委此刻也正行动起来。北京市由发改委牵头，成立了清理整顿Mall专项小组，对全市在建拟建的Mall项目进行清理整顿；接受采访的青岛发改委和西安市发改委表示，近日清理小组将会下派到各地，重点清查Mall项目的用地状况、项目审批情况等。“我们将严格按照国家发改委的要求，该停的停，该撤的撤，该缓的缓，决不手软”，青岛计委投资处人士说。

    不仅政府和银行，各界人士也纷纷为解决Mall发展中的狂热问题出谋划策。深圳金光华广场的邱志东和禹来认为，现在国内购物中心发展迅猛，是因为很多项目被当成了商业地产做，这有点类似于建高尔夫球场。这样操作是很危险的，因为购物中心一旦被拆零成商铺卖掉，就很难实行统一的经营管理，也就很难获得成功。因此他们建议，对现有在建的Mall区分标准就是看开发商建成后是自己经营还是出售，如果是后者，就应该坚决刹车，这甚至应该成为判断那些未建Mall能否立项的“准入条件”。

    上海市经委秘书长朱成钢指出，Mall过热现象还反映出目前国内商业规划缺少刚性法律支撑,有关政府部门和行业协会信息引导沟通不足的问题，需要引起重视并加以改进，大家合力消除Mall泡沫。