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     在华润万象城开业周年、华润中心二期开工之际，华润（深圳）有限公司董事长、总经理吴向东向本报记者讲述了这个投资40亿港元项目的台前幕后。

    他向华润集团董事会立下军令状，现在是纸上谈兵，一年后万象城建不好，我应该不会再在这里向各位汇报工作

　　2002年10月，由香港华润集团投资40亿港元开发的华润中心在罗湖奠基。该项目是深圳有史以来规模最大的综合性商业建筑群，具体操刀人就是年轻的吴向东。

　　深圳华润中心筹建之初，华润集团内部有过多次讨论，意见不一。尤其对于万象城，质疑和反对的声音比较大。吴向东说，平心而论，反对很有道理。

　　作为一个大型商业地产项目，投资大、风险大、回收慢，因此，华润中心不可能是一个急功近利的产品，股东需要有足够的实力，有足够的耐心，还应当准备承担足以“伤筋动骨”的危险。而如果把这个地块全部建成商品房，赚20个亿又快又轻松。“华润中心”的核心是“万象城”购物中心，它的风险就更大，因为这里不是深圳传统的商圈，深圳人消费高档的东西去香港，购买大路货到东门，海外知名零售商对这里认识不足，往往望而却步。而且，华润中心是华润集团在内地地产行业进行的最大一笔投资，也是第一次做如此大的商业地产项目，心中无底。

　　但是，也有有利因素。吴向东说，当时，有着50年历史、500亿港元资产的华润集团正在酝酿深刻的转变，即从传统的外贸企业向多元化实业企业转变，从典型的香港本地企业向“立足香港、面向内地”的双栖企业转变，从计划经济和国有企业色彩浓厚的老式企业向真正同国际接轨的、严格按市场经济规律办事的、改革开放的、国有控股但股权多元化的新式企业转变。华润集团新一届董事会经过认真细致的研讨，提出要打造以“业绩第一”为导向的学习型企业，用三至五年时间，主要面向中国内地，再造一个华润，即实现资产规模和盈利水平的翻番。正是在这样一个特殊的背景下，华润集团董事会断然决定在深圳做一次大型商业地产的大胆尝试。

　　当然，还有一个事实支持了这个决策。吴向东介绍说，香港的楼市就是个证明。在香港，当住宅和写字楼的租售价格下跌了50％的时候，商铺则非常抗跌，只是稍微下降5％左右。

　　经过7年学习，1993年从清华大学毕业进入华润的吴向东，2000年开始奉命组建华润（深圳）有限公司。公司组建之初，仅有10多人。他说：“大型商业地产对我也是一个全新的课题。在公司组建后，我才开始到美国、欧洲考察了解这个新行业，那是真正意义的学习之旅。”

　　万象城地基开挖后，凤凰卫视的窦文涛在他的“锵锵三人行”中不无调侃地说：“华润用40个亿在深圳砸了个‘大坑’。”吴向东回忆说：“经他这么一说，我当时还真觉得这事儿挺吓人。”

　　每年年底或者年初，华润集团董事会都要召开各下属企业预算管理会议，总结评价上年预算、讨论批复下年预算。在2004年1月的预算会议上，吴向东面对全体华润集团董事说：“现在汇报万象城，数字不错，但还只是纸上谈兵。一年之后也就是到了明年的这个时候，如果万象城竣不了工、开不了业或者真实实现的数字同现在的预算相比有较大差别，我应该不会再在这里向各位汇报工作。”

　　这分明就是立下了“军令状”！为何不给自己留有余地？吴向东回答：“当时，仍然有很多人对这个项目有怀疑。我的表态，一方面表示不推卸责任，同时也给自己压力。如果目的达不到，我真的只有‘自裁’了。”

　　吴向东说：“我并不害怕反对之声。其实，越有反对意见，人就越要打起精神干活。”当时筹建深圳木棉花酒店的时候，许多同事也是质疑或反对的。人们觉得这个形象并不起眼、位置并不显赫、只有116间客房的小型商务酒店肯定要赔钱。但建成后，它的入住率一直都在95％以上，真的“客似云来”，今年还当选了“最能代表25年深圳形象的深圳名片”。

　　万象城也是在担心和质疑声中起步。万象城如期开业，也可以讲一“炮”走红，人流如织，一直流到现在，成了深圳时尚溯源地，城市新的商业中心。这种情形在业内确实比较罕见。经过木棉花、万象城，到了华润中心二期时，质疑和反对声很小了。此时，吴向东却警惕起来：“没人反对，这时自己要开始反对自己。有不同的声音，肩上才会有压力，才不敢因循守旧。”

　　万象城全球招商，招来了一批世界知名品牌，也把深圳推介给了全世界

　　“2004年1月，距万象城开业不足一年，我们才正式签下第一个合约——REEL时尚生活百货。”面对今日万象城内客流如织的景象，吴向东首次道出当年的艰辛。

　　华润中心首期工程开始后，全球招商同时启动。然而，2003年年初，突如其来的“SARS”风波使国内商业活动几乎停止。“工地上的大楼在一天天长高，招商工作却裹足不前，那压力真不小。”吴向东讲了一个招商“小故事”：当万象城还在纸上的时候，他们到法国去拜访著名奢侈品集团路易威登LVMH，可是求告无门，还是通过中国驻法国大使引见，才见到路易威登的相关负责人。

　　现在，Zegna、Alfred Dunhill、HUGO BOSS、Max Mara、ESCADA、KENZO、VALENTINO、PALZILERI、CERRUTI1881等一批世界知名品牌，相继入驻万象城。最近，包括LV、FENDI、DIOR等奢侈品集团中国区、亚太区总裁亲自到万象城考察，有意选择万象城开设新的店铺。在万象城负责租务的部门负责人手中，等候进入的品牌名单越来越长。

　　目前，万象城的品牌中有1/3以上是首次进入深圳，其中很多是首次进入中国。

　　深受城市白领一族喜爱的Esprit，在万象城开设全国面积最大、业态最全的旗舰店；西班牙风情的MNG、世界著名的水晶品牌SWAROVSKI，牛仔休闲服饰CK Jeans等人们耳熟能详的品牌，均不约而同地把中国的旗舰店设在万象城，万象城已经有300多家知名品牌入驻。

　　吴向东说：“万象城在全球招商时，招来了一批世界知名品牌，给深圳增添了国际化城市的内涵。同时，也从一个侧面把深圳推介给了全世界，增加了深圳在世界知名品牌商家眼中的分量。”

　　在内地，诞生仅一年的万象城已成为深圳商业地产及商业零售的代表作品。青岛、大连、武汉、成都、沈阳等多个城市的领导到万象城考察完后，热情邀请华润去开发类似的购物中心。香港新鸿基、太古、恒基兆业等知名地产商，也派出代表团，到万象城考察和交流在内地发展购物中心的模式。

　　万象城走向国际资本市场，在全国自我复制的行动已经开始

　　吴向东向我们首次披露了“万象城”名字的来源。他说，著名物理学家杨振宁在清华大学的一次演讲中，曾引用唐朝诗人高适在《答侯少府》上的诗句——“性灵出万象，风骨超常伦”来解释科学现象，并且说，“性灵出万象”中的“万象”，概括了无数的物理、化学现象。吴向东对“万象”一词情有独钟，深圳这个购物中心取名“万象城”，多少与此有关系。

　　《辞海》说，“《易经》是象征自然现象的人和事变化的一套符号。”古人讲，卦者，“挂也，挂万象于上也”。意思就是把各种各样的问题（万象）摆出来，让人们去认识、去思考、去解决。这“万象”是把整个宇宙都概括了，意即包罗万象、万象森罗、人间万象之意。深圳的“万象城”，则取其丰富之义。有人测算：“如果在里面的每个门店逗留1分钟，至少要5个小时才能逛完整个万象城。”

　　时值周年，盘点万象城，吴向东拎出一串数据：华润万象城的出租率达到97％，华润大厦的出租率几乎是100％，一年共有2000多万人次逛万象城。如今，无论是出租率、租金水平、营业额、租金收入、利润、回报率等各项指标，都如期或超额完成最初定下的计划。

　　吴向东透露，前不久，华润集团下属的华润置地进行重组，在集团的支持下，华润万象城与集团在北京、上海的投资物业一起，注入华润置地，使万象城直接和国际资本市场联通。

　　今年12月16日，华润中心二期项目全面开工建设。该项目总投资超过22亿港元，总建筑面积达26万平方米，包括超五星级酒店的君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅，预计在2008年初春即可落成启用，那时也正是举国欢迎奥运会的特殊时刻。建成后，一期和二期通过地下和天桥相连，加上最早的木棉花酒店，整体面积将达到55万多平方米。

　　吴向东说，深圳万象城的成功，增强了华润集团在全国范围内投资拓展以“万象城”为主力品牌和主导产品的的决心和信心，计划用5年时间，在全国再建3个以上“万象城”式的购物中心。现在，由华润和香港著名地产商新鸿基地产合作开发的中国第二座“万象城”，已经确定落户杭州，将于2006年底前全面开工建设。杭州“万象城”总建筑面积近20万平方米，是杭州第一大购物中心。

　　除了与实力雄厚的地产商结成战略合作伙伴，联手在全国各中心城市以及经济发达城市寻找机会，吴向东介绍，在适当的时候，华润集团还会引入世界大的金融战略投资者，结成金融方面的战略合作伙伴。据透露，目前，欧美多家投资银行和地产投资基金非常看好华润在地产方面的经验，已经提出合作要求。