随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化，房地产市场在走向规范和成熟的同时，亦面临着机遇和挑战。

    房地产业界普遍认为，2004年8月31日国家建设部关于土地转让相关制度的正式实施，成为了房地产发展史的分水岭——“8·31”之前，房地产市场的利润来源主要是发展商获得土地及运作土地的能力；“8·31”之后，利润来源则主要是依附于土地之上的房产创新与增值，以前通过协议拿地及运作土地赢利的模式开始退出历史舞台。取而代之的是更透明、更具竞争力的土地获取渠道，赢利模式也从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了更高的要求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。

    而随着2005年“国八条”，2006年“国六条”的相继出台，土地交易方式的变革和国家对房地产行业的宏观调控，不仅改变了房地产开发商的赢利模式，更加速了行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。

    二、“房产时代”下开发商面临的经营环境问题

    从经营环境看，开发商面临着来自企业内外部政策法规、客户、竞争者等各方面的压力。

 （1）外部环境

  其一，融资环境不佳。一方面土地价格不断上升，另一方面银行银根紧缩。据统计显示，中国房地产开发商70％的资金都来自于银行贷款。在融资渠道单一的情况下，如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，突破资金困局，抵御风险并发展壮大，是令开发商最为头痛的问题。

    其二，政策环境严厉。政策监管力度不断加大。随着房价的节节攀升，从缓和社会矛盾、保持行业健康稳定发展的角度出发，中央多次出台了宏观调控政策，一次比一次严厉。规范化运作对于许多实力不强的中小型房地产企业而言，是一次痛苦的蜕变。

    其三，开发环境要求越来越高。产品的同质化越来越严重，一个成功的项目，马上被复制到全国各地，在产品设计和规划上趋于雷同，而客户消费意识越来越强，越来越理性，越来越挑剔，对产品和物业服务要求越来越高。

    其四，竞争环境激烈，项目成本不断上升。仅靠单一广告宣传效果已经渐渐降低，更加注重广告、公关活动、销售的整体配合。而随着一些“大鳄”级开发商的异地拓张，更是大大挤压了中小型开发商的生存发展空间。

（2）内部环境

    其一，成本的控制问题突出。由于“地产时代”土地增值带来巨大的溢价收益，开发企业普遍在成本控制意识方面相当薄弱。而随着地价大幅攀升和原材料节节上涨，造成了开发成本的不断上升，对开发成本的控制日益迫切。

    其二，财务风险突出。众多资本实力不足的中小开发商在融资渠道较为单一的前提下，已难以应付高昂的开发成本和规避高额的风险。房地产行业日益成为资本巨人占主导地位的游戏场所。而拓展融资渠道，提高资金运作能力已成为最为迫切的问题。

    其三，品牌竞争力不强。有专家认为，随着“房产时代”的到来，实质是进入了“大品牌时代”，房地产企业之间的从产品竞争层面上升到品牌竞争层面，将成为必然。而从目前来看，许多开发商的品牌建设仍然非常落后，主要表现在品牌意识薄弱，目标模糊，手段单一，缺乏整体统筹考虑等等方面。

    其四，人才瓶颈制约了企业的快速扩张。据调查显示，除资金、土地之外，人才资源成为制约房地产企业快速扩张的因素之一，大型房地产公司对高端人才的需求则日益迫切，尤其是在管理人才和融资人才方面。  

    三、“房产时代”经济发展趋势纵深分析及行业机遇寻求

    虽然中央宏观调控政策步步收紧，越来越注重细化执行，但有分析认为，从中国经济形势发展及房地产行业发展来看，仍然呈现出如下三个主要趋势：

    其一，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中。学者研究认为，中国城市化进程是中国经济增长的“发动机”之一。近几年来，国内很多城市都发生了天翻地覆的变化，无论是城市规模、规划格局，还是市政配套建设都有很大的发展，这也为房地产开发企业快速发展创造了良好的契机。有分析认为，这一趋势将继续保持，房地产行业在未来较长一段时间内仍然会快速发展。

    其二，老百姓的收入水平和由这个收入水平决定的消费结构发展良好。除房地产之外，旅游、汽车、餐饮、娱乐等发展亦非常迅猛。人们的收入花在劳务性产品上的比重亦逐渐提高。这一势头的保持，也可说明在未来一段时间内，以住宅产品为代表的消费仍保有强大的增长空间。

    其三，全球资本流入国内趋势加快。基于人民币升值的预期，国外大量热钱纷纷通过各种渠道流入国内，而房地产投资则是国际资本流向的主渠道之一。以摩根斯坦利、大通为代表的国际投行更是纷纷在北京、上海等重点城市收购物业。虽然业界有观点认为这些国际热钱的流入，一定程度上助长了“房地产泡沫”的形成，但如果抛开“泡沫”争议，仅从短期看，对房地产行业发展亦起到了推波助澜的作用。

    四、“房产时代”开发商应对经营环境变化的策略

    有学者认为，中国房地产行业由“地产时代”进入“房产时代”，在经营环境变化的表象下，带来的是游戏规则和赢利模式根本性的改变。在“房产时代”大背景下，开发商创造价值的第一要素是资本；第二要素是创新，包括产品创新，技术创新及品牌创新。因此，开发商在应对经营环境变化上，可从如下方面考虑对策：

    第一，紧密关注产业政策动向，把握政策先机。可以预计，住房消费在很长一段时间内仍将是社会关注的热点，而中央政府也必将以更加严厉的措施宏观调控房地产行业的发展，因此，开发商必须对环境变化保持高度的敏感。

    第二，改善自身资产结构，提升融资能力，多方拓展融资渠道，规避资金风险。在国内融资渠道不畅的情况下，可以考虑引起国外基金或通过信托进行融资合作。比如合生与新加坡淡马锡（Temasek）以及老虎环球基金（Tiger Global）两家公司的合作，以及万科与平安信托的融资合作，均是可参考的做法。

    第三，加强产品的研发创新和物业管理服务水平的提高，并以此加快企业品牌建设战略推进的步伐。以产品和服务作为企业品牌竞争力的重要支撑，实现企业的可持续发展。

    第四，提高企业自身的资源整合能力，通过走强强联合，协同作战的道路，联合更多资本持有者、更多相关专业公司，参与到项目开发中来。

    第五，加强开发流程的整合、优化和内部人才的培养。通过流程优化减少中间环节，降低开发成本。同时加强内部人才资源的培养，为企业长远发展打下基础。

    综合而言，经营环境的变化对房地产企业的核心竞争力提出了更高要求，房地产企业的资金运作能力、业务流程管理能力、客户服务能力、营销能力、成本控制能力等已成为经营的关键能力，管理理念与手段的创新不仅仅关系到某个地产项目的成败，更关系到企业在整个市场格局中的竞争地位。