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      【嘉宾简介】超过二十年之零售营运管理经验，曾作为核心成员参与北京燕莎友谊商城、赛特购物中心的筹备工作。曾任北京中粮广场购物中心总经理，国家国内贸易局处长，欧洲商业开发投资管理中心商业专家。

　　主持人：今天很高兴能够邀请到中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平邢老师来到我们的直播间，邢老师可是商业地产业内资深专家了。提到中国的房地产，也许大家都注意到昨天各大网站的头条吧，说的是房地产将被列为国家十大振兴产业之一，这其中也提到了和商业地产有着最直接关系的房地产信托基金。所以我想先问问邢老师，您认为房地产被列为十大振兴产业之一后，将会对中国的商业地产产生怎样的影响？

　　邢和平：我也关注到这个消息了，这是一个非常好的消息，因为房地产业牵涉的行业非常多，可以说是一个社会资源整合的行业，所以我们国家把它作为重点来扶持，是非常好的，说到房地产行业，就会想到商业地产，商业地产最高的形态应该是购物中心，购物中心对拉动各地经济都起到非常重要的作用，每个城市的购物中心都形成地标性的建筑，无论是规模上还是就业率上，都有一定的贡献力，对拉动经济有很大的作用，这一点我们也希望看到购物中心的发展越来越顺利，但是中国购物中心的发展这几年非常的迅猛，在迅猛的发展过程当中，也存在这样那样的问题，不管是投资方面还是从经营模式、运营管理方面，还有一些欠缺，所以我们希望做更多的工作，把它做好。

　　中国购物中心正走在理性发展的路上

　　主持人：刚才您提到购物中心发展十分的迅速，我想问一下，相比较之前，08、09年购物中心的市场有什么样的突破，或者说在经营模式上有什么创新？

　　邢和平：近两年中国购物中心的发展用迅猛这两个词都有一点难以概括了。确实像我们看到的，尤其像北京、上海、深圳这样的大中型城市购物中心发展的非常快，尤其像北京，在北京应该说东南西北形成了几个大的商业中心，这几个大的商业中心也各有各的特点，这样的话，一个是奥运会需求，另一方面也是中国经济发展到了这么一个阶段。

　　因为商业，应该是先有市后有场，但是购物中心反过来了，先建场再养市，从难度上就更大一些，但是购物中心的体量、功能的组合能够起到非常强的聚客作用。中国购物中心的发展应该说从开始的盲目到现在已经走向了理性的发展，这个过程应该说经过了将近十年的时间。

　　在我印象里面，中国从出现真正购物中心的形式应该是96、97年间，这个时候在北京、上海，出现了一些真正意义上的城市购物中心，体量、经济模式上都是符合购物中心这种业态的。发展到了十年之后，我们觉得更应该总结我们的经验，进一步规范这个行业的繁衍，在这个方面，我们的商务部从06年开始逐渐的立项，做购物中心的课题研究，我们去年完成了一个《中国购物中心管理技术规范》，今年要继续完成《中国购物中心等级划分技术要求》，在规范行业的行为上，做一些购物中心专业委员会应该做的事情。

　　主持人：谢谢邢老师，刚才您谈到正在做的一个课题，是关于购物中心的等级划分方面，能具体谈谈购物中心如何划分等级吗？

　　邢和平：购物中心从基本的产业链来说，分四个主要的组成部分，一个是商业的规划设计，一个是商业的招商，一个是运营管理，最后就是金融投资，购物中心专业委员会在四个环节上讲，我们都做了相应的一些基础的工作，把四个环节上很重要的一些工作，在我们做的两个行业标准当中都有所体现。

　　购物中心的等级划分，一个是从立地条件，建筑规模、运营管理的模式，还有经营商品的水平，对我们的消费者提供了什么样的空间，这几个方面会做出相应的具体的描述，因为这个工作现在就在做，应该是今年完成。

　　主持人：应该说中国的购物中心在政府的扶持上正在稳步向前发展？

　　邢和平：对，购物中心在各地的影响力都是很大的，我们在中国购物中心发展的前些年看到发展的过程中的一些失误，社会资源都浪费了，很大，现在我们感觉很痛心，所以想加快规范工作，让大家对购物中心有更好的认识，对操作有更规范的一些模式。

　　中国购物中心的发展存在三大突出问题主持人：邢老师，在您对购物中心研究的过程中，您发现北京购物中心市场存在着哪些突出的问题？

　　邢和平：因为我是北京人，比较熟悉北京的市场，原来我们有几大商业中心，像王府井、西单、前门、隆福寺商业街，这四个商业街其实就是一个购物中心的雏形，我们以前是单店的经营，但店连成线成为商业街，现在我们把整条街的内容放在大型的建筑里面，就形成了大型的社区购物中心，或者成为城市的商业中心。

　　我们中国，尤其是北京的购物中心，存在的问题是首先在城市规划上出现一些失误，一个大型的购物中心的形成，要有周边购买力的支撑，形成了之后能辐射多大的范围，再有对周边整个交通的影响非常大，因为它形成了人流聚集的中心。

　　我们周边的这些道路的配套和市政设施的配套，如果做的不到位的话，就会对整个地区的交通产生很大的影响，这个在现实当中已经出现了很多的情况。

　　其次，现在中国专门做购物中心开发建设的企业有，但是不是很多，专门做商业地产和商业中心开发的企业有一些做的很成熟了，但是多数的还是处在初级阶段，我们对城市规划的要求，可能有时候在商业设施的规划上只要求你有多大的规模，但是具体并没有说要建立一条商业街或者说建几个专业的商业中心，还是这么一个城市的综合体，这些情况都是不确定的，所以我们的开发商在这里有充分的、能够发挥自己想象的空间。所以做出来的购物中心有的是结合了地段的开发，有的是结合了整个项目的配套开发。这样相互之间的项目，可能考虑的就不是很全面，比如说两个开发商同时开发了两个区域，在这两个区域里面都规划了一定数量的商业面积，在整个区域的布局，两边协调不好，就会产生商业设施建设重复，或者交通堵塞上出现问题的项目，这些也是实实在在出现过。

　　再次，在购物中心的管理模式上，咱们中国的购物中心有自己的特点，有一些是开发商自己组建自己的管理团队，有一些是委托给专业管理公司做运营管理，所以形式不一样，最后的结果也是差异很大。

　　这个在我们整个的工作实践中也在探讨到底哪一种模式更适合具体的企业，这个在我们做行业标准的同时也做过很多深入的探索，因为我们在起草购物中心行业标准时也是有很多这方面的专家，有建筑方面的，也有运营管理方面的，有做建筑设计的，也有做招商工作的，所以专家很多，他们都从各自的角度提出很多这方面的建议，我们也会把他们的实际的经验和他们好的建议传递出来，给大家分享。

　　主持人：刚才您提到作为商业地产的开发企业并不是特别专业，其实这中间有很多从住宅转到商业地产，现在受到金融危机的影响，更是有一批住宅开发商宣称他们要转向商业地产，您觉得他们的加入会对商业地产的市场产生什么样的冲击呢？

　　邢和平：大家关注商业地产的开发，我觉得是一个好事情。但是商业地产和住宅开发是有一定的区别的，因为住宅开发出来以后，产品是直接面对消费者的，但是商业地产是经过运营、经过一些商户的经营才可以达到整个地产的价值实现。

　　这里面是需要有很高的技术含量的，在前期的规划过程当中，就需要做好整体的商业的配比，商业的配比也是根据商圈的形成、商户具体情况、消费者对你关注程度来逐渐的变化的。但是必须要在前面有一个比较好的商业规划，配合商业规划我们还要做相应的商业设计，因为做购物中心的建设，主体建筑是一方面，但是商业氛围的烘托和内部的具体的车流、物流、人流的导向，这个又是需要我们很多具体的商业规划组成的。这对以后我们的招商工作起到巨大的决定性作用。招商工作很好的完成才是我们经营的开始，通过一个比较成功的招商，然后不断的对商户进行调整，来适合我们市场的变化，这样才能形成一个可持续发展的良性循环的购物中心。

　　主持人：对于这些转战商业地产的住宅开发商应该是很大的挑战了？

　　邢和平：在这方面我们也会对他们做一些行业性的协助，他们在哪些方面需要我们做行业的协助工作、配合工作，我们都会尽自己的力量，我们首先是搭建了这么一个平台，在这个平台上涉及到购物中心发展的各个环节上的专业的公司都会在上面进行交流，进行工作方面的配合。

商业地产受金融危机影响起伏不大

　　主持人：邢老师，今天我看了一篇文章，据亚特兰大一个政府官员说，07、08年是住宅市场冰冻的时期，但是09年的时候金融危机的影响会让商业地产市场更加严峻，就现在来看，商业地产受金融危机的波及影响大吗？

　　邢和平：从零售方面讲受的影响是滞后的，但是从总的情况看，商业地产和住宅地产比，波动不是很大，我觉得在峰顶的时候也不会像住宅地产那么大，他有整合商业资源，通过我们整体的商业运作实现它的价值。所以它要有一个比较复杂的过程，但是这个过程无论是在经济很好的时候，还是在经济环境不好的时候，都是要按照商业规律来做的。所以我想商业地产会受经济危机的影响，但是影响不会像住宅地产那样起伏很大。

　　主持人：它的影响还是在预期之内？

　　邢和平：对。

　　购物中心的规模主要在于对周边地带的辐射能力

　　主持人：商业地产跟人口的关系达到一个怎样的比例才算匹配？

　　邢和平：在这方面我们做过一些基础的调研，比如社区型商业。我们曾经对苏州工业园区的邻里中心做了一个调查，像它的环境中，基本上是一人一平米，一万人一万平米，就是周边的人流，但是如果要是超过了两万平米的话，那就不是这样的比例了，他有两万平米以上，要看他周边的交通情况，他能够吸引更远的一些客流，或者说他的商品和经营项目功能的组合能够起到多大的作用，这个应该说在不同的城市，发展程度不一样的或者说他地理条件不一样的情况，差异都很大。

　　主持人：现在是人均大概多少平米？

　　邢和平：没有准确的具体数据，这个不太好做，尤其像北京这样的，现在我们关注到的，我们以香港为例，因为香港的购物中心非常的发达，而且每个购物中心都有自己的特点，但是香港的购物中心基本都在地铁沿线，这样有利于它的发展，会形成一个很好的聚集中心，一个交通枢纽，同时又是客流的一个集散中心。其实对于购物中心的规模，重要的是看它对周边地带的辐射能力，它们的规模都是有差异的。

　　主持人：从专业的角度看北京的市场，这么多的购物中心里面，您认为非常成功的是哪个？还有您认为今后有可能成功的是哪一个？

　　邢和平：从购物中心的角度来说，从97年开始，因为当时的几个购物中心逐渐的开业，像丰联广场、中粮广场、东方广场，这些都是带有典型的购物中心的特点。他们也是经过了两年到三年的培育期，逐渐的成熟起来，也逐渐的找准了自己的定位和消费群，我觉得像上面提的三个，经过这么长的时间，都有各自的特点，它有它的天时地利人和，但是现在，北京新成功的应该是新光天地，华贸中心，其实华贸中心不仅是新光天地，包括商业街、公寓、写字楼、酒店，形成了庞大的商业综合体，从它的开业到它的成熟，这个阶段应该是相对比较短的，所以他是比较成功的。另外，像国贸商城，应该说也是一个树立自己高端物业的购物中心，也是比较成功的。

　　主持人：刚刚您谈的可能都是已经比较成熟的商业圈了，在北京现在新兴的一些商业圈里有成功的案例吗？

　　邢和平：各个区域有各个区域自己的特点，天通苑那边随着今年的入住，现在的商业也逐渐的成熟起来，开始的时候也是经历了一段比较痛苦的过程，现在很多的商业已经培育了起来，相对来说生意不错，另外像金源时代购物中心，也是经过两年多的培育，现在来说是我们北京体量最大的一个比较成功的购物中心了。因为他里面的主力店像百货业态的，家居用品业态，超市业态的，家电、专卖店这样的，还有餐饮的组合，包括休闲娱乐的影院都比较全，所以形成了一个我们西部的商业中心，这个就是像我刚才讲的，先建场后养市，这是一个很典型的例子。

　　主持人：提到中关村商圈，以前给人的印象主要就是电子产品的集散地，但是现在中关村里的购物中心是越来越多，您觉得中关村商圈的定位是不是在发生改变？

　　邢和平：您指的商圈的定位就是我们原来传统的印象，它是电子产品的集散地，但是随着中关村的改造，很多大的IT业的公司入住，形成了很多新的消费群体，为了满足这些消费群体，我们也看到中关村现在有两家购物中心，大型的。一个是中关村广场购物中心，一个是新中关购物中心，还有在建的欧美汇，这三个购物中心实际上定位和商品结构都是差不多的，都是瞄准现在中关村逐渐形成的IT业的消费群体，随着各大公司的入住，中关村这边消费群体的变化，我们这些购物中心也随着市场的情况变化也在不断的调整自己的定位、品牌结构和功能组合，这个都是在不断的调整过程当中，一个新的商圈的形成要有一个过程，中关村这个商圈也经过了这么多年的发展，到现在基本定位是稳定的，他的局部会做一些调整。

　　主持人：可能我们女孩子比较喜欢逛街，现在同一个品牌可能在中关村广场地下就有两三家分店，购物中心里面的品牌产品有很大的重合性，是不是容易使购物中心的定位出现同质化的问题呢？

　　邢和平：这个问题呢我们也一直在探讨。相对来说，在国内这种商户资源、品牌资源还不像国外那些成熟的购物中心或者商业中心那样多，因为在国外，对商品的整合能力很强的供货商已经很成熟了，但是在国内呢，都是一些零售品牌做商品的整合，比如说在国外有专门经营鞋的专业卖场，也有专门经营服装的专业卖场，还有像比较极端的一些糖果店有一千米两千米的卖场，他把这些商品整合在一起，形成了很强的聚客能力，这类在国内相对来说比较少见。

　　比如国美，它把家电系列的产品整合在一起，形成了一个网络，一个销售的渠道，但是像很多的专业的商品，我们还没有看到，像鞋的专业卖场，虽然现在有一些鞋城，但是那个鞋城没有做到真正意义上的商品的整合，能够给消费者提供更好的选择模式，做的还不到位。还有像家居用品，宜家做的很出色，但是因为他在中国的发展计划相对来说较慢，但是我们中国对这方面的需求还是很强的，所以这方面的专业卖场还是比较缺的，我们也注意到这些方面的问题，作为我们专业委员会，也会在下一步的工作当中协助这些供应商做好这些工作，有了这些专业卖场的支持，我们的购物中心如果要说做差异性的经营，相对来说就比较容易了。

　　主持人：咱们购物中心未来的发展会有向专业卖场转移的趋势吗？

　　邢和平：这个要看条件了，每个购物中心周边辐射的商圈不一样，有以家庭为中心、社交活动的购物中心，也会形成专业的同类商品的专业性的购物中心，我想是根据具体的立地条件来做商品的组合的。

　　主持人：谢谢邢老师，今天由于时间的关系咱们就聊到这，希望您以后能经常到我们直播间来做客。